一般社団法人 高齢者支援協会

サービス付き高齢者向け住宅とシニア向け分譲マンションの違い

特徴の違い

施設の種類	施設の特徴
サービス付き高齢者向け住宅	生活に不安がある方に安否確認や生活相談サービスを提供する
シニア向け分譲マンション	高齢者が生活しやすいようにバリアフリー化され、娯楽設備が充実している

費用の違い

施設の種類	入居一時金	月額利用料
サービス付き高齢者向け住宅	0～27万円	11.1～20万円
シニア向け分譲マンション	数千万円～１億円	10～30万円 ※管理費、水道光熱費など。シニア向け分譲マンションは、修繕積立金もかかります。

※シニア向け分譲マンションでは管理費、水道光熱費などのほか、修繕積立金もかかる
※上記のサービス付き高齢者向け住宅の金額は最も安い価格帯、最も高い価格帯のそれぞれ2割を除外した残りの6割を主な価格帯として算出
※上記の入居一時金は敷金礼金を含む

入居条件の違い

施設の種類	自立	要支援１～２	要介護１～２	要介護３～５	認知症	認知症重度	看取り	入居のしやすさ
サービス付き高齢者向け住宅	〇	◎	◎	〇	〇	△	△	〇
シニア向け分譲マンション	〇	△	△	✕	✕	✕	✕	△

サービス付き高齢者向け住宅とシニア向け分譲マンションの違いは、費用・契約方法・サービス内容などさまざまです。

契約方式の違い

施設の種類	契約方式
サービス付き高齢者向け住宅	賃貸借契約 ※一部で利用権方式の場合もある
シニア向け分譲マンション	所有権方式

居室の違い

施設の種類	居室
サービス付き高齢者向け住宅	キッチン、洗面、トイレ、浴室など
シニア向け分譲マンション	一般的な分譲マンションと同じ

共有設備の違い

施設の種類	共有設備
サービス付き高齢者向け住宅	リビングなど
シニア向け分譲マンション	シアタールーム、レストラン・イベントスペースなど

サービス内容の違い

施設の種類	サービス内容
サービス付き高齢者向け住宅	安否確認、生活相談、生活支援サービス
シニア向け分譲マンション	安否確認、生活支援サービス、緊急時の対応など

こんな方におすすめ

施設の種類	こんな方におすすめ
サービス付き高齢者向け住宅	・自宅で暮らす不安を解消したい ・状況に合わせて住宅を住み替えたい ・特養の待機用に使いたい
シニア向け分譲マンション	・娯楽施設を利用し充実した生活を送りたい ・資産として売却をしたい ・家族に相続財産として残したい

両施設の違いは契約形式によって生まれます。シニア向け分譲マンションは、物件を購入する「所有権方式」です。
そのため、シニア向け分譲マンションは相続が可能です。

またサービス付き高齢者向け住宅は、一般の賃貸住宅と同じ賃貸借契約です。そのため、シニア向け分譲マンションと違い、価格を抑えて入居が可能です。

高齢者が入居しやすいサービス付き高齢者向け住宅

サービス付き高齢者向け住宅は、高齢者が安全に、快適に生活できることを目的とした「高齢者住まい法」の下で整備されている施設です。
館内はすべてバリアフリー構造で、安否確認サービスや生活相談サービスを提供しており、高齢者が安心して生活できる環境が整っています。
サービス付き高齢者向け住宅は、介護サービスを直接提供しない施設（特定施設入居者生活介護の指定を受けている施設は除く）なので、介護サービスを受ける場合は、居宅介護支援事業所や訪問介護事業所などの外部サービスと個別に契約することが必要です。

サービス付き高齢者向け住宅では、介護度や医療依存度によっては退去を余儀なくされる可能性もありますので、注意してください。

＜特定施設入居者生活介護の認定を受けている「介護型」＞
サービス付き高齢者向け住宅は「一般型」と「介護型」の２タイプがあり、そのうちの介護型は「特定施設入居者生活介護の認定」を受けており、施設内で24時間の介護サービスを受けられます。
また、日中は看護職員が常駐し、看護サービスも施設内で受けることができます。
一般型は外部のサービスを利用するため、使用した分だけの支払いが必要ですが、介護型は要介護の段階ごとに応じて毎月定額の支払いです。
なお、介護型は介護ケアの設備が充実していることから、一般型よりも費用は高めです。

娯楽設備が整っているシニア向け分譲マンション

シニア向け分譲マンションの特徴は、日常的な家事全般を施設のスタッフに任せることができ、老後をアクティブに楽しむための娯楽設備が数多く用意されているという点です。
第二の人生をエンジョイするための施設ともいえ、レクリエーションやエンタテイメントのイベントも日々盛んに行われています。
分譲形式なので、購入した物件は売却や賃貸ができ、さらに配偶者や子どもに相続できることも利点です。

＜身体状況が悪化した場合は住み続けることが難しくなる＞
シニア向け分譲マンションでは、介護職員が常駐しているわけではないので、介護が必要な状態になると外部の介護事業者のサービスを利用します。
そのため、身体状況が悪化すると、住み続けることが難しいです。
居宅介護サービスを利用し続けることで費用も高くなり、毎月の負担は大きいです。そのため、介護サービスを定額で利用できる介護付き有料老人ホームや特別養護老人ホームへ住み替えの検討もしましょう。

なお、シニア向け分譲マンションには所有権があるため、売却することも可能ですが、必ずしも売却ができるとは限らないので注意が必要です。
さらに、入居対象者が狭く、需要も普通のマンションと比べると少ないため、希望する売却価格での交渉も成立しない場合があります。

サービス付き高齢者向け住宅とシニア向けマンションの入居条件

サービス付き高齢者向け住宅の対象は自分で身の回りのことができる方

サービス付き高齢者向け住宅の入居対象となるのは、原則として60歳以上です。
ただし、40～64歳の方で特定疾病を発症して「要介護認定」あるいは「要支援認定」を受けている場合は入居可能です。
また、要支援あるいは要介護の認定を受けている配偶者（戸籍を入れていない場合も対象）や60歳以上の親族なども入居対象です。
サービス付き高齢者向け住宅は、自分の力で身の回りのことがきちんとできる高齢者、すなわち自立の方や軽度の介護度の方を主な入居対象としており、寝たきりの方や重度の認知症の方は入居が難しいです。

サービス付き高齢者向け住宅のなかには独自の入居基準を設定していることも多いため、もし気になる施設を見つけたときは、実際の入居基準を確認しましょう。

シニア向け分譲マンションの対象は基本的に自立の方

シニア向け分譲マンションは、基本的に自立～軽度の介護度の方の受け入れを想定しています。
また、「伝染病などの疾患がない」や「身元引受人が必要」など、施設独自の入居条件を設けていることもあります。
なお、 寝たきり状態や重度の認知症を発症している場合は生活の継続が難しく、入居に適していません。
施設によってサービス内容の差が大きく、夜間の対応など施設によって異なるので事前に確認することをおすすめします。

サービス付き高齢者向け住宅とシニア向けマンションの居室と設備

サービス付き高齢者向け住宅は法律に基づいたバリアフリー設計

サービス付き高齢者向け住宅の最大の特徴は、一般の住宅よりも高齢者が住みやすいように設計されていることです。
施設内は全館バリアフリー化されており、見守りセンサーや緊急通報装置が各居室に設置されているので、入居者に何かあればすぐに把握できる体制は整っています。
制度上、居室の広さが規定されており、原則として25㎡以上とされています。なお、リビングなど共有スペースが整備されているときは18㎡以上と規定されています。
施設によっては二人部屋も用意されているので、もし夫婦で入居したい場合は、施設側に相談しましょう。

＜費用に比例して設備は充実する＞
サービス付き高齢者向け住宅の設備の充実度は施設ごとで大きく異なります。
なかには、温泉やカラオケ、シアタールームが設置されているところもあり、そのような設備があるところは、費用も高くなる傾向にあります。
逆に最低限の設備の施設であれば、価格は安くなります。価格を重視するのであれば、シンプルな設備環境の整った施設を選択しましょう。

シニア向け分譲マンションは娯楽設備が充実

シニア向け分譲マンションにおける設備状況は、分譲価格によって変わります。
施設ごとの特徴が大きく出るのは、居室における部屋の環境と共有スペースです。

居室環境は広さに加え、キッチンやトイレなど水回り設備の状況と使い勝手をチェックすると良いでしょう。

共有スペースは、カラオケや園芸、麻雀卓、フィットネス用の設備、機能訓練室、プールなどの健康につながる設備など、物件ごとに大きく内容が大きく変わります。
事前にパンフレットや見学などを通して、自分の好みにあう物件を選ぶと良いでしょう。

サービス付き高齢者向け住宅とシニア向けマンションのサービス

サービス付き高齢者向け住宅は「安否確認・見守り」と「生活相談」が義務付けられている

サービス付き高齢者向け住宅では、施設によって洗濯や掃除、買い物の代行など生活をサポートするためのさまざまな生活支援サービスを提供しています。
また、「安否確認・見守り」と「生活相談」のサービスの提供がどの施設でも義務付けられています。どの施設でも必ず提供されています。

なかには、夜間に人員体制が手薄になる施設もあります。
その場合は警備会社と提携関係を結び、緊急時にすぐに駆けつけてくれる体制をつくるなどの対応が取られることもあります。

＜介護型は施設内で介護サービスを利用している＞
介護型は特定施設入居者生活介護を受けているため、専任の介護・看護職員による、食事や入浴などの介助を受けられます。
また、24時間介護サービスを提供するので、急なトラブルにも即時に対応し、要介護度の高い方でも安心して暮らせます。

シニア向け分譲マンションのサービスに規定はない

シニア向け分譲マンションのサービスは、制度に基づく規定はありません。
ただし、独自のサービスとして、館内にコンシェルジェを常駐させる、清掃サービスを提供する、宅配便の取り次ぎをする、などのサービスが実施されていることが多いです。

また医療機関や訪問介護事業所などを併設することで、緊急時の対応力を上げているケースもあります。
基本的に、シニア向け分譲マンションは費用が高額なので、その分サービスも充実しています。
契約の前に、どのようなサービスがあり、利用すると毎月どのくらいの費用が必要なのかを詳細に確認しましょう。

サービス付き高齢者向け住宅とシニア向けマンションの契約形式

賃貸借契約を結ぶサービス付き高齢者向け住宅

サービス付き高齢者向け住宅に入居する際、一般の物件と同じく賃貸借契約を施設側と結びますが、借主が高齢者ということもあって、実際の契約には「建物賃貸借方式」と「終身建物賃貸借方式」の２種類が存在しています。
どちらも賃貸借契約に該当しますが、「建物賃貸借契約」の場合は、入居者が死亡したときに契約を遺族が引き継ぐことができ、亡くなった入居者の配偶者や親族などの相続を受けた人が入居して生活できます。
もうひとつの「終身建物賃貸借方式」は、契約した入居者が亡くなった時点で、契約が自動的に終了するという契約方式です。

終身建物賃貸借方式では、契約者である本人が亡くなったとき、契約者の死後も配偶者が１ヵ月、部屋に住み続けられます。

所有権形式のシニア向け分譲マンション

サービス付き高齢者向け住宅の賃貸借契約と比べて、シニア向け分譲マンションは購入することになるため、「所有権方式」での契約です。
この点は両者の大きな違いです。
シニア向け分譲マンションは売却することができ、所有者が死亡したときは相続財産となります。

シニア向け分譲マンションは、資産として運用していくことも可能です。
ただし、売却しようと思っても買い手が見つからないということがあり、さらに売れたとしても売却時の金額が、購入費に満たない場合もあります。
購入する際は物件の立地場所や建築年数などをしっかりと検討しておくことが重要です。

サービス付き高齢者向け住宅とシニア向けマンションの費用

サービス付き高齢者向け住宅の費用

サービス付き高齢者向け住宅の費用の目安は以下の通りです。

敷金	月額利用料
0～27万円	11.1～20万円

＜初期費用は月払い方式と前払い方式がある＞
サービス付き高齢者向け住宅は、月払い方式と前払い方式があります。
月払い方式は一般的な賃貸住宅と同じで、毎月家賃や管理費などの一定額の費用を支払います。初期費用には敷金を支払い、退去時に敷金から修繕費や清掃費が支払われ、残高は返金されます。
前払い方式は、入居時に家賃を前払いして、毎月の家賃に充てる支払い方法です。終身利用を前提としたときに採用され、前もって家賃をまとめて払うため月々の負担を減らすことができます。

ただし、前払い方式では最初に家賃を払うので、初期費用は月払い方式より高いです。なお、家賃の滞納や不注意等による消耗に備えるための費用として、保証金を求める施設もあります。

月額利用料は毎月変動する

サービス付き高齢者向け住宅は賃貸住宅なので、一般的な賃貸と同じように管理費や賃料、共益費、水道光熱費などが必要です。さらに、サービス付き高齢者向け住宅が提供する安否確認サービスと生活相談サービスの利用料も月額利用料に含まれます。
また、掃除や洗濯などの生活支援サービス、外部の介護サービスが必要な場合にも別途費用がかかります。
介護型の場合は、月額利用料に介護サービス費や食費も加わります。一般型は必要に応じて食事提供サービスを受けられますが、介護型は食事はサービス提供に含まれているため、毎月の食費の支払いが発生します。

シニア向け分譲マンションの費用

シニア向け分譲マンションの費用の目安は以下の通りです。

購入費	月額利用料
数千万～数億円	10～30万円

＜住宅ローンを利用することも可能＞
シニア向け分譲マンションの費用は、通常、数千万円から数億円かかるため、住宅ローンを利用することもできます。
購入後は月々の費用として食費や管理費、修繕積立費、水道光熱費の支払いのほか、一般の分譲マンションを買った場合と同じく、固定資産税の負担も必要です。
ほかにも、マンションの管理者側が行っている食事の提供サービスを利用すると別途費用がかかります。

なお、入居後に要介護状態となって介護保険の居宅介護サービスを利用した分の費用も、自己負担（１割～３割）になります。
費用を見積もる際には、こうした費用も併せて計算しましょう。

サービス付き高齢者向け住宅とシニア向け分譲マンションのメリット・デメリット

サービス付き高齢者向け住宅のメリット・デメリット

メリット	デメリット
・高額な初期費用がなく住み替えがしやすい ・全館バリアフリーで生活しやすい ・緊急時すぐに把握できるシステムが整っている ・介護サービスを併設している施設が多い	・身体状況が悪化した場合は転居になることもある ・施設によりサービス内容と料金が異なる ・入居者同士の交流が少ない施設もある

＜メリット：見守り環境で安心して生活できる＞
サービス付き高齢者向け住宅の最大のメリットは、高齢者が安心して生活できる環境が整っている点です。
介護認定をされていなくても、見守り環境の整った施設で安心して暮らすことが可能です。

自立の状態からサービスの整った環境で過ごせます。
何かあったときの体制が整っているサービス付き高齢者向け住宅なら、一人暮らしであったとしても、自由に外泊や外出もできます。
また、施設によって温泉やレストランなどの娯楽施設を併設していることもあり、ほかの入居者とコミュニケーションをとることができるのも、嬉しいポイントです。

＜デメリット：身体状況が悪化した場合転居になることもある＞
一方、サービス付き高齢者向け住宅のデメリットは、身の回りのことを自分でできる自立、及び軽度の高齢者が対象であることです。
万が一、介護が必要になってしまった場合は、外部の居宅介護サービスを利用します。
なお、身体状況が悪化した場合は転居や退去をすすめられる場合もあります。

契約時は一般的な不動産契約と同じように連帯保証人が必要となるケースが多いので、注意が必要です。

シニア向け分譲マンションのメリット・デメリット

メリット	デメリット
・サークル活動など入居者同士の交流が盛ん ・賃貸物件として貸すことができる ・売却やリフォームも自由 ・豪華な設備が整っている	・固定資産税がかかる ・物件の数が少ない ・立地が良くないと売却しにくい

＜メリット：設備が豪華＞
シニア向け分譲マンションの一番のメリットは、充実した娯楽施設で楽しい老後ライフを過ごせることです。
シアタールームやカラオケ、ジムやプールなどの娯楽設備に加えて、サークル活動も盛んなので新たにできた友人と新しい趣味を見つけることも可能です。
見守りサービス付きのマンションもあるので、安心しながら充実した生活を送れます。
また、分譲マンションなので、購入後は自分の資産となります。
リノベーションなどで自分が住みやすいように改築することはもちろん、子どもに相続財産として残すこともできます。

＜デメリット：費用が高額＞
一方、設備が整っている分、購入費用や管理費が高額であるというデメリットもあります。
また、まだ物件数自体が少なく、施設の選択肢が少ないことも問題として挙げられます。
マンション購入後も サービス利用料や修繕費などが必要となるので、老後の資産がなければ入居するのは難しいです。

なお、理想の土地で希望の条件を満たす物件が必ずしもあるとは限りません。
売却したいときに買い手を見つけるのが難しいケースもあるので、購入の際にはしっかりとした検討が必要です。

サービス付き高齢者向け住宅とシニア向け分譲マンションを検討している方におすすめの施設

とにかく老後を楽しみたい方はシニア向け分譲マンション

娯楽設備の整った環境で楽しみながら生活したい方は、シニア向け分譲マンションがおすすめです。
施設ごとで設備は違いますが、露天風呂やシアタールーム、カフェなど豪華な設備で、快適な毎日を送ることができます。
さらに、サークル活動を盛んにするシニア向け分譲マンションもあり、新しいコミュニティで新たな人間関係を楽しめます。
なお、購入費用や管理費が高く、入居後の維持費もかかるため、しっかりとした資金計画をたてておきましょう。

安心してのびのびと暮らしたい方はサービス付き高齢者向け住宅

一人暮らしの不安を解消したい方はサービス付き高齢者向け住宅がおすすめです。
安否確認サービスや生活相談サービスを受けたり、必要な方に対して掃除や洗濯などの生活支援サービスを受けられるため、一人暮らしでも、安心して過ごすことができます。

一人暮らしでも、トラブル等があった場合にすぐ相談できるので安心です。

また、賃貸住宅のくくりとなるため、老人ホームと比べて費用が安いのも大きなポイントです。
もし、介護が必要になれば、外部の介護サービスを必要な分だけ利用できます。
さらにサービス付き高齢者向け住宅の介護型だと、施設内で介護サービスを受けられ、介護度の重い方の入居も可能です。

将来に備えて安心して暮らしたい方は住宅型有料老人ホーム

比較的自由な生活ができ、イベントやレクリエーションなどが盛んな施設に入居したい方は住宅型有料老人ホームがおすすめです。
ほかの入居者と楽しめるイベントやレクリエーションが多彩で、生き生きとした生活を送れます。
施設ごとで異なりますが、自立した方〜要介護までを対象としており、軽度の認知症でも入居できる施設もあります。
また、サービス付き高齢者向け住宅と同じで外部の介護サービスを利用でき、介護を必要とする方も安心して入居できます。

住宅型有料老人ホームは施設数が多く、サービス・設備も施設によってさまざまで、利用者に適した施設を見つけやすいです。

サービス付き高齢者向け住宅とシニア向けマンションに関するQ&A

サービス付き高齢者向け住宅は何歳から？

サービス付き高齢者向け住宅の入居対象は、60歳以上の高齢者または60歳未満の要介護認定を受けた方です。

老人マンションは何歳から？

介護付き・住宅型有料老人ホームの入居条件は、おおむね60歳以上と定めています。
また、サービス付き高齢者向け住宅でも条件は60歳以上、要介護認定を受けた60歳未満の方です。特養やグループホームは原則65歳以上となっています。

自立型高齢者マンションは何歳から？

シニア向けマンションは年齢制限を設けていない施設が多いです。50歳から、60歳からなど、対象年齢も施設ごとで定められています。
共通する主な入居条件は、自立した生活が送れる方です。サービス付き高齢者向け住宅は60歳以上、要介護認定を受けた60歳未満を対象としています。

グループホームはなぜ9人か？

グループホームは認知症の方が穏やかに生活できるように、1ユニット9人の共同生活をしています。
認知症は、大人数での生活や環境の変化を把握することが難しいです。ストレスが溜まりやすくなってしまうので、できる限り家庭に近い環境のなかで過ごせるような配慮を行っています。

よくある質問

高齢者マンションとは何？

バリアフリー完備のマンションです。
シニア向け分譲マンションと呼ばれていて、アクティブで充実した老後を過ごしたい高齢者向けの分譲マンションです。
バリアフリー完備で生活しやすいだけでなく、レストランやシアタールーム、ジム、温泉などの娯楽設備が充実しており、富裕層を対象にしています。
数千万～数億円の購入費用と毎月の管理費が必要で、住宅ローンを組むこともできます。
月額利用料を支払う老人ホームとは違って、マンションを購入する形になります。購入後は自分の資産となるため、譲渡や賃貸、相続、リノベーションなど自由に管理できることが特徴です。

シニア向け分譲マンションの入居条件は？

基本的に自立していることが条件です。
シニア向け分譲マンションは食事・入浴・排泄などの介護サービスの提供がなく、認知症に関する支援の提供もありません。そのため、介護を必要とする方は入居できないことが多いです。
また、数千万もしくは数億円の初期費用が必要になるケースが多く、資金を用意できるのかも厳しい条件の１つです。